Regulasi SLF: Peta Aturan dari UU hingga Permen

Table of Contents

Regulasi SLF bersusun tiga lapis: UU Bangunan Gedung sebagai induk, PP 16/2021 sebagai aturan pelaksana, dan peraturan menteri untuk tata cara teknis. Intinya, pemilik wajib memiliki SLF sebelum bangunan dimanfaatkan, pemerintah daerah menerbitkannya lewat SIMBG, dan masa berlakunya 20 tahun untuk rumah tinggal tunggal dan deret, 5 tahun untuk bangunan lain.

Oleh Mashudi Ali, S.T. · Diperbarui 3 November 2026 · Rujukan: teks peraturan resmi

Banyak artikel menyebut “dasar hukum SLF” tanpa menjelaskan aturan mana yang mengatur apa. Panduan ini memetakannya, dan sumber setiap klaim tercantum di akhir artikel. Untuk pengantar dasar, baca dulu apa itu SLF dan dasar hukumnya.

Aturan apa saja yang mengatur SLF, dan apa isi masing-masing?

Enam aturan nasional menjadi rujukan utama SLF, ditambah Perda di tiap daerah. Tabel berikut menunjukkan isi yang relevan dari masing-masing aturan.

Aturan	Isi yang relevan dengan SLF
UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (diubah lewat UU Cipta Kerja, kini UU No. 6 Tahun 2023)	Induk aturan bangunan gedung. Sanksi administratif dan pidananya bersumber di sini.
PP No. 16 Tahun 2021	Definisi SLF (Pasal 1 angka 18), kewajiban SLF sebelum dimanfaatkan (Pasal 274 ayat 2), masa berlaku (Pasal 297 ayat 2), sanksi administratif (Pasal 12), penyelenggaraan lewat SIMBG, dan retribusi.
PP No. 28 Tahun 2025 (berlaku 5 Juni 2025)	Perizinan berusaha berbasis risiko. PBG dan SLF menjadi persyaratan bagi pelaku usaha yang memakai bangunan sebagai tempat usaha. Mencabut PP 5/2021.
Permen PUPR No. 27/PRT/M/2018 jo. Permen PUPR No. 3 Tahun 2020	Tata cara pemeriksaan kelaikan fungsi, penerbitan dan perpanjangan SLF, serta format dokumennya.
Permen PUPR No. 11/PRT/M/2018	Tugas pengkaji teknis, termasuk pemeriksaan kelaikan fungsi untuk SLF pertama dan perpanjangan.
Permen PUPR No. 12 Tahun 2024	Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG), yang diterbitkan untuk bangunan ber-SLF.
Perda dan peraturan kepala daerah	Retribusi dan prosedur lokal. Isinya berbeda antar-daerah.

Soal status, JDIH BPK mencatat Permen PUPR 27/2018 berstatus berlaku dan diubah Permen PUPR 3/2020. Firma hukum juga masih merujuknya bersama PP 16/2021. Meski begitu, cek versi terbaru di JDIH sebelum Anda mengutip pasal tertentu.

Siapa yang wajib memiliki SLF, dan kapan?

Pemilik bangunan gedung wajib memiliki SLF sebelum bangunannya dimanfaatkan. Bagi pelaku usaha, PP 28/2025 juga mensyaratkan SLF sebelum bangunan dipakai sebagai tempat usaha.

Kewajiban itu bersumber di Pasal 274 ayat (2) PP 16/2021 (dirangkum SIP Law Firm). PP 28/2025 mengulangnya dari sisi perizinan berusaha: SLF harus diperoleh pelaku usaha sebelum bangunan dimanfaatkan (pasal.id).

Untuk gedung lama, PP 16/2021 mengatur tiga situasi:

Punya IMB sebelum PP 16/2021: izinnya tetap berlaku sampai masa izin berakhir (Pasal 347 ayat 1 dan 2).
Sudah berdiri dan belum punya PBG: untuk memperoleh PBG, pemilik harus mengurus SLF (Pasal 347 ayat 3, dikutip Tempo).
Proses di SIMBG: penerbitan SLF bangunan existing yang belum ber-PBG dilakukan bersamaan dengan penerbitan PBG sesuai ketentuan SIMBG.

Artinya, pemilik tidak perlu menunggu PBG terbit lebih dulu baru mulai mengurus SLF. Kedua dokumen diproses dalam satu alur.

Siapa yang memeriksa kelaikan fungsi, dan apa yang diperiksa?

Pemeriksaan dilakukan pengawas atau manajemen konstruksi (bangunan baru), pengkaji teknis (bangunan existing), atau tim teknis pemda untuk rumah tinggal tunggal dan deret.

Pembagian itu tercantum dalam bagan lampiran Permen PUPR 27/2018. Permen PUPR 11/2018 menegaskan fungsi pengkaji teknis: pemeriksaan kelaikan fungsi untuk SLF pertama, perpanjangan SLF, pemeriksaan berkala, dan pascabencana (salinan di situs Dinas PUPR Kota Sabang).

Format surat pernyataan kelaikan fungsi dalam lampiran Permen 27/2018 memeriksa dua kelompok:

Dokumen administratif bangunan gedung.
Persyaratan teknis: tata bangunan (peruntukan, intensitas, arsitektur) dan keandalan bangunan, yaitu keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
Hasilnya: surat pernyataan kelaikan fungsi dan laporan hasil pemeriksaan, yang menjadi lampiran permohonan SLF.

Berapa masa berlaku SLF, dan kapan harus diperpanjang?

SLF berlaku 20 tahun untuk rumah tinggal tunggal dan deret, serta 5 tahun untuk bangunan lain. Perpanjangan diajukan paling lambat 60 hari kalender sebelum masa berlaku berakhir.

Masa berlaku 20 dan 5 tahun bersumber di PP 16/2021 (Prolegal). Tenggat 60 hari kalender tercantum di Pasal 54 ayat (4) Permen PUPR 27/2018 (SmartLegal). Karena ketentuan teknis bisa berubah, pastikan tenggatnya ke dinas setempat.

Daftar kelengkapan dokumen perpanjangan menurut Lampiran V Permen 27/2018:

Surat permohonan yang ditandatangani pemohon.
Surat kuasa, bila pemohon bukan pemilik atau pengguna bangunan.
Formulir data umum bangunan gedung terbangun.
Dokumen SLF terakhir beserta lampirannya.
Surat pernyataan kelaikan fungsi bangunan gedung.
Laporan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi yang dilaksanakan sebelum permohonan.

Apa sanksinya jika melanggar regulasi SLF?

PP 16/2021 Pasal 12 ayat (2) memuat sembilan sanksi administratif, dari peringatan tertulis sampai perintah pembongkaran, termasuk pembekuan dan pencabutan SLF.

Peringatan tertulis dan pembatasan kegiatan pembangunan.
Penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pembangunan dan pada pemanfaatan bangunan.
Pembekuan dan pencabutan PBG.
Pembekuan dan pencabutan SLF.
Perintah pembongkaran bangunan gedung.

Daftar resmi itu tidak mencantumkan “denda administratif”. Ancaman pidananya ada di UU Bangunan Gedung: 3 tahun penjara atau denda hingga 10% nilai bangunan bila merugikan harta benda orang lain, 4 tahun atau 15% bila ada korban cacat seumur hidup, dan 5 tahun dan 20% bila ada korban jiwa (Detik Properti). Itu batas maksimum, bukan tarif otomatis.

Apa yang berubah belakangan, dan apa dampaknya bagi pemilik gedung?

Dua pembaruan terbaru: PP 28/2025 menata ulang perizinan berusaha dengan PBG dan SLF sebagai persyaratan di OSS, dan Permen PUPR 12/2024 menambah SBKBG bagi bangunan ber-SLF.

PP 28/2025 berlaku sejak 5 Juni 2025 dan mencabut PP 5/2021 (JDIH BPK). Hal yang belum diatur di dalamnya mengikuti peraturan bidang bangunan gedung, sehingga PP 16/2021 tetap menjadi dasar teknisnya.
SBKBG menurut Permen PUPR 12/2024 dicetak paling lama 1 hari kerja sejak SLF terbit dan penerbitannya tanpa dipungut biaya. Dokumen ini mencantumkan nomor PBG dan nomor SLF (pasal.id).
Retribusi: layanan resmi Sahabat PU menyebut SLF tidak dikenakan retribusi bila bangunan sudah punya IMB atau PBG, sementara Lampiran VIII B PP 16/2021 menyebut retribusi dapat mencakup penerbitan SLF. Perda menentukan praktiknya di tiap daerah.

Bagi pemilik gedung usaha, dampaknya praktis. Pastikan PBG dan SLF bangunan Anda selaras dengan perizinan berusaha di OSS, dan simpan nomor dokumennya karena SBKBG kini mencantumkannya.

Bagaimana memastikan Anda memakai aturan yang berlaku?

Cek status aturan di JDIH, cocokkan dengan Perda daerah Anda, lalu ajukan lewat SIMBG dengan dokumen yang sesuai kondisi bangunan.

Cek status aturan di JDIH BPK atau JDIH PU sebelum mengutip pasal.
Tanyakan Perda dan standar layanan ke DPMPTSP setempat.
Ajukan lewat SIMBG dengan dokumen yang sesuai kondisi bangunan.
Catat tenggat perpanjangan begitu SLF terbit.

Bila Anda memerlukan pendampingan, lihat panduan jasa pengurusan SLF 2026 dan cara memilih penyedia jasanya.

FAQ: Regulasi SLF

1. Apakah Permen PUPR 27/2018 masih berlaku? +

JDIH BPK mencatatnya berstatus berlaku dan diubah oleh Permen PUPR 3/2020, serta firma hukum masih merujuknya bersama PP 16/2021. Cek versi terbaru di JDIH sebelum mengutip pasal tertentu.

2. Apakah gedung ber-IMB lama harus mengurus PBG baru? +

Tidak otomatis. IMB yang terbit sebelum PP 16/2021 tetap berlaku sampai masa izinnya berakhir. Kewajiban memiliki SLF sebelum bangunan dimanfaatkan tetap berjalan.

3. Gedung sudah berdiri tanpa PBG, harus mulai dari mana? +

Mulai dari pengurusan SLF melalui SIMBG. Pasal 347 ayat (3) PP 16/2021 menyatakan bangunan yang sudah berdiri dan belum ber-PBG harus mengurus SLF untuk memperoleh PBG, dan prosesnya berjalan bersamaan dengan penerbitan PBG.

4. Apakah SLF dikenai retribusi? +

Sahabat PU menyebut SLF tidak dikenakan retribusi bila bangunan sudah punya IMB atau PBG. Namun PP 16/2021 menyebut retribusi dapat mencakup penerbitan SLF, dan Perda menentukan praktiknya. Konfirmasikan ke DPMPTSP daerah Anda.

5. Apa beda SLF dengan SBKBG? +

SLF menyatakan bangunan laik fungsi sebelum dimanfaatkan. SBKBG adalah surat tanda bukti hak atas status kepemilikan bangunan gedung. Menurut Permen PUPR 12/2024, SBKBG diterbitkan untuk bangunan yang telah memiliki SLF dan memuat nomor PBG serta nomor SLF.

Dasar hukum dan sumber

§PP No. 16 Tahun 2021 — teks lengkap juga di Datahukum.
§PP No. 28 Tahun 2025 — Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko.
§Permen PUPR No. 27/PRT/M/2018 — status dan perubahannya di JDIH BPK.
§Permen PUPR No. 12 Tahun 2024 — SBKBG.
§Paparan Ditjen Cipta Karya, Kementerian PUPR (24 Maret 2021) — retribusi dalam PP 16/2021.
§Portal SIMBG — kanal resmi pengajuan SLF.

Bukan nasihat hukum. Regulasi dan Perda dapat berubah, jadi konfirmasikan ke dinas setempat. Data diperbarui 3 November 2026.

Tentang penulis

Mashudi Ali, S.T. memimpin tim teknis di PT. Kaizen Enjiniring Nusantara dengan pengalaman lebih dari 6 tahun di audit struktur dan legalitas bangunan. Tim bersertifikat SKK Konstruksi Jenjang 9 telah menuntaskan 150+ proyek legalitas bangunan di berbagai wilayah Indonesia.

Bingung aturan mana yang berlaku untuk gedung Anda?

Ceritakan jenis, fungsi, dan status izin gedung Anda lewat WhatsApp. Tim Kaizen membantu memetakan aturan dan dokumen yang diperlukan, dengan cek awal tanpa biaya.

Konsultasi via WhatsApp