Panduan Mengurus PBG Gedung Baru: Syarat, Proses, dan Biaya

Mengurus PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) untuk gedung baru adalah proses krusial yang kini menggantikan IMB. Oleh karena itu, Anda wajib melakukannya secara digital melalui portal SIMBG. Syarat utamanya terbagi dua: (1) Dokumen Administrasi (data tanah, data pemilik) dan (2) Dokumen Rencana Teknis (gambar arsitektur, struktur, MEP) yang wajib dibuat oleh konsultan bersertifikat. Selanjutnya, biaya resminya (retribusi) dihitung oleh Pemda setelah verifikasi teknis selesai.

Anda wajib memahami proses mengurus PBG Gedung Baru. PBG, atau Persetujuan Bangunan Gedung, adalah standar perizinan baru yang jauh lebih teknis dan detail. Proses yang kini 100% digital melalui platform SIMBG ini sering kali menjadi tantangan besar. Faktanya, kesalahan dalam penyiapan dokumen teknis adalah alasan utama mengapa banyak permohonan ditolak dan proyek tertunda berbulan-bulan.

Oleh karena itu, artikel ini adalah panduan lengkap Anda. Sebagai ahli di bidang rekayasa dan perizinan, PT. Kaizen Enjiniring Nusantara akan membedah tuntas apa saja syarat, bagaimana proses, dan berapa estimasi biaya yang perlu Anda siapkan.

Apa Itu PBG dan Mengapa Menggantikan IMB?

Pertama-tama, penting untuk Anda pahami mengapa pemerintah mengganti sistem. Tujuannya bukan untuk mempersulit, justru untuk menciptakan sistem yang lebih andal, terukur, dan transparan.

1. Pergeseran Filosofi: Dari Izin Administratif ke Persetujuan Teknis

IMB lama lebih bersifat izin administratif; Anda diizinkan membangun di lokasi tertentu. Di sisi lain, PBG adalah sebuah persetujuan teknis. Pemerintah kini tidak hanya memberi izin, tetapi juga secara aktif memverifikasi bahwa rencana desain Anda (terutama struktur, keamanan, dan MEP) telah memenuhi semua standar keselamatan yang berlaku. Artinya, fokusnya bergeser dari “boleh” menjadi “layak secara teknis”.

2. Peran Sentral SIMBG: Gerbang Digital Wajib

Pemerintah juga meluncurkan SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung). Dengan demikian, semua pengajuan, dari Sabang sampai Merauke, kini harus melalui satu portal digital terpusat. Meskipun tujuannya untuk transparansi, sistem ini tidak mengenal toleransi terhadap dokumen yang tidak lengkap atau salah format. Ini menuntut tingkat akurasi data yang sangat tinggi sejak awal.

Syarat Dokumen: Fondasi Utama Pengajuan PBG Gedung Baru

Ini adalah bagian paling krusial. Kegagalan di tahap ini adalah penyebab 90% penolakan. Secara umum, syarat terbagi menjadi dua kategori besar.

Kategori 1: Dokumen Administratif 

Ini adalah fondasi yang membuktikan siapa Anda dan di mana Anda akan membangun. Tim verifikator akan memeriksanya terlebih dahulu.

• Data Pemohon: KTP dan NPWP (untuk perorangan) atau NIB, Akta Perusahaan, dan NPWP Perusahaan (untuk badan usaha).

• Data Lahan: Bukti kepemilikan tanah yang sah (Sertifikat Hak Milik/SHM atau Hak Guna Bangunan/HGB).

• Data Pendukung: Bukti pembayaran PBB tahun terakhir dan KRK (Keterangan Rencana Kota) atau KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) dari dinas tata ruang setempat.

Kategori 2: Dokumen Rencana Teknis

Inilah bagian yang paling kompleks dan sering menjadi sumber masalah. Perlu Anda catat, regulasi wajib mengharuskan dokumen teknis ini disusun dan ditandatangani oleh konsultan perencana atau tenaga ahli yang memiliki sertifikasi (seperti STRA untuk Arsitek atau SKA/SKK untuk Insinyur). Anda tidak bisa membuatnya sendiri.

Dokumen Rencana Teknis ini meliputi:

• Dokumen Rencana Arsitektur: Gambar denah, tampak (depan, samping, belakang), potongan, dan detail arsitektural lainnya yang presisi.

• Dokumen Rencana Struktur: Ini sangat vital untuk gedung baru. Dokumen ini wajib menyertakan Laporan Perhitungan Struktur yang detail. Laporan ini membuktikan bahwa desain Anda mampu menahan beban dan aman terhadap gempa (mengacu pada SNI 1726:2019).

• Dokumen Rencana MEP: Gambar detail dan perhitungan untuk sistem Mekanikal, Elektrikal, dan Plambing (termasuk kelistrikan, tata udara/HVAC, sistem deteksi kebakaran, dan jalur perpipaan).

• Dokumen Pendukung Teknis: Untuk gedung baru (terutama >2 lantai), Laporan Penyelidikan Tanah (hasil sondir atau boring) adalah syarat wajib sebagai dasar perhitungan fondasi.

Panduan Proses Mengurus PBG Gedung Baru (Langkah-demi-Langkah)

Kami di PT. Kaizen Enjiniring Nusantara menjalankan proses yang sistematis untuk memastikan kelancaran. Berikut adalah alur kerja profesional yang kami terapkan.

Langkah 1: Penunjukan Konsultan Perencana Bersertifikat

Langkah strategis pertama Anda adalah menunjuk konsultan profesional. Sebab, seperti dijelaskan di atas, Anda tidak dapat membuat dokumen teknis sendiri. PT. Kaizen Enjiniring Nusantara memiliki tim insinyur sipil dan arsitek bersertifikat yang siap menyusun dokumen rencana teknis (DED) yang lengkap dan patuh standar.

Langkah 2: Persiapan dan Validasi Dokumen Teknis

Setelah itu, tim kami akan menyusun atau meninjau semua dokumen teknis. Kami memastikan setiap gambar, perhitungan, dan laporan tidak hanya lengkap, tetapi juga patuh pada SNI terbaru dan Peraturan Daerah (Perda) setempat (misalnya, terkait KDB/KLB).

Langkah 3: Pengajuan (Submit) Melalui Portal SIMBG

Kemudian, kami akan membantu Anda melakukan pengajuan secara digital melalui portal SIMBG (simbg.pu.go.id). Proses ini menuntut ketelitian tinggi dalam pengisian data dan pengunggahan file yang sesuai format.

Langkah 4: Verifikasi Teknis oleh Dinas dan TPA/TABG

Selanjutnya, permohonan Anda akan diverifikasi oleh dinas teknis di Pemda Anda (misalnya, Dinas PUPR atau Dinas Citata). Untuk gedung baru yang kompleks, Tim Profesi Ahli (TPA) atau Tim Ahli Bangunan Gedung (TABG) akan meninjau langsung rencana teknis Anda. Di sinilah kualitas dokumen Anda benar-benar diuji. Pengalaman kami membantu memperlancar proses konsultasi teknis ini.

Langkah 5: Perhitungan dan Pembayaran Retribusi PBG

Jika tim teknis menyatakan rencana Anda “memenuhi syarat”, mereka akan menghitung dan menerbitkan Surat Ketetapan Retribusi Daerah (SKRD). Penting untuk diingat, besaran biaya retribusi ini ditetapkan oleh Pemda, bukan oleh konsultan.

Langkah 6: Penerbitan PBG Elektronik

Akhirnya, setelah Anda menyelesaikan pembayaran retribusi, pemerintah akan menerbitkan PBG Anda secara elektronik. Dokumen ini kini sah dan Anda dapat memulai proses konstruksi.

Rincian Biaya: Mengurai Komponen Anggaran PBG

Banyak klien bertanya tentang total biaya. Biaya terbagi menjadi dua komponen utama yang harus Anda anggarkan secara terpisah.

1. Biaya Jasa Konsultan (Investasi Awal)

Ini adalah biaya investasi yang Anda bayarkan kepada kami (PT. Kaizen Enjiniring Nusantara). Biaya ini mencakup keahlian tim kami dalam menyusun seluruh dokumen rencana teknis, perhitungan struktur, analisis geoteknik, dan manajemen proses pengajuan digital. Dengan kata lain, ini adalah biaya untuk memastikan dokumen Anda lolos verifikasi.

2. Biaya Retribusi PBG Resmi (Kewajiban ke Pemda)

Ini adalah biaya wajib yang Anda bayarkan ke kas daerah. Pemerintah menghitungnya menggunakan formula baku.

Tabel Faktor Penentu Besaran Retribusi PBG

FAQ – Pertanyaan Umum Seputar Pengurusan PBG